Kategorie: Immobilien

Von Erfolgen und Herausforderungen: Lesen Sie, wie wir unsere Nachhaltigkeitspolitik konsequent weiterentwickeln, wie wir besser werden wollen und was die Zukunft bringen könnte. Der Fokus der Berichterstattung legen wir dabei auf den Immobiliensektor.  

Mehr gute Nachrichten: Wir sind von ClimatePartner erneut zertifiziert. Klicken Sie auf das Label und erfahren Sie mehr zu unserem CO2-Fussabdruck und unseren Massnahmen, diesen zu senken. 

Die Inflation ist wieder in der Mitte der Gesellschaft angekommen. Nach jahrelanger Abwesenheit machen wir uns im Alltag wieder vermehrt Gedanken über die Preise an der Tankstelle, in der Migros und für die Heizung. Und im Hinblick auf purzelnde Aktienkurse und düstere Konjunkturaussichten gesellt sich vielleicht auch die Sorge um die berufliche Vorsorge hinzu. Welche Auswirkungen hat die Inflation für die Asga? Und wie gehen wir mit ihr um?

Wann immer wir mit einschneidenden wirtschaftlichen Veränderungen beschäftigt sind, hat unser Team Kapitalanlagen alle Hände voll zu tun. Denn nur durch aufwändige Analysen verschiedenster Marktdaten haben wir stets einen umfassenden Überblick des Marktgeschehens , um rationale und überlegte Entscheidungen zu fällen. Eine hohe Inflation fordert uns in diesem Prozess insofern, als dass sie in erster Linie für Unsicherheit sorgt: Können Firmen die höheren Preise, die sie z.B. für Energie bezahlen müssen, noch stemmen? Sind sie entsprechend richtig bewertet? Diese Unsicherheit erschwert es, den Überblick zu wahren. Dass dabei auch die Preise der Aktien in Bewegung geraten, ist durchaus bedauernswert – auch wir sehen es lieber, wenn die Aktienpreise steigen – stellt uns aber nur bedingt vor schwerwiegende Probleme. Unsere Anlagestrategie ist darauf ausgerichtet, dass wir bei Kursschwankungen nicht in Panik geraten und reagieren müssen – das handhaben wir auch im aktuellen Fall so.

Die Inflation hat auch zu einem Anstieg der Leitzinsen geführt – mit Auswirkungen auf Obligationen. Hier erwarten wir kurzfristig einen Kursverlust. Sollte aber die Zinswende nachhaltig sein, können Obligationen in Zukunft auch dazu beitragen, dass wir mit höheren Renditen auf Obligationen einfacher einen Beitrag zum Erreichen unserer Renditeziele beitragen können. Um einen fundierten Entscheid fällen zu können, brauchen wir auch hier verlässliche und seriöse Daten. Diese erarbeiten wir in der nächsten ALM-Studie. Die Analyse des Asset-Liability-Management (ALM oder zu Deutsch Bilanzstrukturmanagement) ist eine zentrale Grundlage für die Anlagestrategie.

Wenn die Zinsen steigen, ist auch unsere Immobilienabteilung betroffen – wenn derzeit auch in geringerem Ausmass als die Kapitalanlagen. Warum? Weil der Immobiliensektor in der Tendenz etwas träger agiert als der Anlagemarkt, zeigen sich die Auswirkungen eher etwas zeitversetzt. Auf das Geschäft bei den Renditeimmobilien in der Schweiz hat die Inflation derzeit noch wenig Einfluss.

Die Entwicklung dürfte am stärksten auf den Geschäftsflächenmarkt durchschlagen. Dort sind wegen steigender Inflation, je nach Betrieb, gedrosselte Produktionen und sogar Insolvenzen denkbar. Zudem ist die Inflation indirekt auch in den Immobilienmietverträgen abgebildet. Aufgrund der Anbindung an den LIK (Landesindex der Konsumentenpreise) kann dies zu höheren Mietzinszahlungen führen. Die Veränderung des LIK bewegt sich jedoch in der Schweiz auf einem tiefen Prozentbereich. Aufgrund unseres Fokus auf den Wohnungsbereich sind diese Entwicklungen für die Asga so oder so Randerscheinungen. Bei den Wohnungen sehen wir die Folgen zeitversetzt, aufgrund des möglichen Anstiegs des Referenzzinssatzes gehen wir aber davon aus, dass mittelfristig die Mieten steigen werden, was tieferen Immobilienwerten durch Zinserhöhungen entgegenwirkt. Eine direkte Auswirkung spüren wir jedoch schon heute: Bei Reparaturen, Unterhalt und unserer allgemeinen Bautätigkeit sind höhere Preise sowie Lieferengpässe bereits seit geraumer Zeit Tatsache.

Die Inflation zwingt uns also nicht zu Hauruckübungen – und doch hoffen auch wir darauf, dass möglichst viele Unsicherheitsfaktoren, die uns in letzter Zeit beschäftigen, sich möglichst schnell auflösen. Ob erschwerte Bedingungen bei Lieferketten, weitgreifende Auswirkungen des Krieges in der Ukraine und eben die steigenden Preise: Die Unsicherheiten drücken auf unsere Performance (aktuell bei knapp -6 %) und unseren Deckungsgrad (ca. 111 %). Darauf sind wir mit der aktuellen Anlagestrategie vorbereitet – und werden die gewonnen Erkenntnisse auch bei der nächsten Überarbeitung einfliessen lassen.

Die Energiestrategie 2050 des Bundes gibt es vor: Bereits bis 2035 soll rund drei Mal so viel erneuerbare Energie wie heute produziert werden. Da die Strategie die Wasserkraft ausklammert, kommt der Sonnenenergie eine wichtige Rolle zu. Photovoltaik-Anlagen (PV-Anlagen) können hier helfen, das Ziel wirtschaftlich rentabel zu erreichen – und erst noch die Attraktivität einer Liegenschaft zu erhöhen. Schweizweit wurden dazu einheitliche Rahmenbedingungen für lokal produzierten Strom für den Eigengebrauch geschaffen.

Und genau bei diesem lokal erzeugten Strom sehen wir Potenzial. Die Nutzung zum Eigenverbrauch in Siedlungen und Gebäuden macht ökologisch und ökonomisch Sinn. Je nach Standort, Nutzung und Qualität der Anlage schaut dabei ein anständiger Ertrag heraus. Mit einem schönen Effekt: Wir sind überzeugt, dass PV-Anlagen zu einer erfolgreichen Energiewende beitragen können. 

Wenn wir eine Liegenschaft mit lokal produziertem Strom versorgen können, erlangen wir eine gewisse Unabhängigkeit vom Strommarkt. Die grössten Herausforderungen bleiben die jahreszeitbezogenen Schwankungen in der Produktion (Sommer- vs. Winterertrag) und die aktuell teure Speicherung der Energie. Auch bei den Strompreisen und Rückliefertarifen gibt es regional grosse Unterschiede.

Unser Bereich Immobilien hat im Jahr 2019 eine gesamtheitliche Portfolioanalyse im Hinblick auf die technische und wirtschaftliche Machbarkeit von PV-Anlagen durchgeführt. Basierend darauf wurden erste Pilotprojekte umgesetzt und das interne Know-how gestärkt. Des Weiteren wurde ein internes Strategiepapier bezüglich des Ausbaus von PV-Anlagen im Bestandsportfolio ausgearbeitet. Die jüngste PV-Anlage im Portfolio wurde Ende November 2020 in Aarau in Betrieb genommen. Die realisierte PV-Anlage wird rund 95’000 kWh pro Jahr produzieren – das entspricht dem Energieverbrauch von rund 20 Einfamilienhäusern mit 4 Personen. Die Modulfläche beträgt rund 550 m², bei einer extensiv begrünten Dachfläche von insgesamt rund 2’500 m².

Bei der Asga beurteilen wir die Konzeption der PV-Anlagen situativ. Die Abklärung der technischen Machbarkeit erfolgt in einer ersten Phase intern. Ziel ist es, in den kommenden Jahren den Ausbau von PV-Anlagen schrittweise voranzutreiben. Die Rentabilität der PV-Anlage soll in etwa der erwarteten Einkommensrendite der Immobilie entsprechen.

Wir werden 2021 die dezentrale Stromproduktion im Portfolio weiter stärken und die Energiewende aktiv mitgestalten. Wir freuen uns auf weitere PV-Projekte, unter anderem auch geplant oder erstellt durch unsere Mitgliedfirmen.